Arrendar un local comercial no es arrendar una casa: las seis diferencias que cuestan dinero
La inmobiliaria que trata un local como una casa pierde en el incremento, en la renovación y en el desahucio. Lo que cambia entre los dos contratos.
Dos leyes, dos lógicas
El arriendo de vivienda urbana se rige por la Ley 820 de 2003, que protege sobre todo al arrendatario. El de local comercial se rige por el Código de Comercio (artículos 518 a 524), que protege el establecimiento de comercio: el negocio que el arrendatario construyó en ese local. Las reglas cambian en seis puntos.
1. El incremento
En vivienda hay tope legal: el IPC del año anterior (5,10 % en 2026). En local comercial no hay tope: el incremento es el que se pactó en el contrato. Si el contrato no dice nada, no hay incremento automático. Por eso el contrato comercial debe tener la fórmula escrita: IPC más puntos, un porcentaje fijo o una tabla.
2. La renovación
En vivienda el contrato se prorroga automáticamente. En local comercial, el arrendatario que lleva dos años o más ocupando el mismo local con el mismo establecimiento tiene derecho a la renovación del contrato (art. 518). No es una prórroga en las mismas condiciones: es un contrato nuevo cuyas condiciones, si no hay acuerdo, fija un juez o un perito. El propietario no puede negarla salvo por las causales del mismo artículo.
3. El desahucio
Cuando el propietario tiene una causal para no renovar (necesita el local para su propio negocio, lo va a reconstruir, el arrendatario incumplió), debe dar el desahucio con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación (art. 520). Seis, no tres como en vivienda. Un desahucio de cuatro meses no vale.
4. La indemnización por no renovar
Si el propietario no renueva alegando que va a usar el local para su negocio o reconstruirlo, y luego lo arrienda a un tercero para el mismo tipo de actividad, debe indemnizar al arrendatario por los perjuicios: el valor del establecimiento perdido, la clientela, los gastos de mudanza (art. 522). Es una suma que puede superar muchos meses de canon.
5. El depósito
En vivienda está prohibido (Ley 820, art. 16). En local comercial se puede pactar un depósito o una garantía, y es usual. Hay que dejar claro en el contrato para qué responde y cómo se devuelve.
6. La terminación
En vivienda hay preaviso de tres meses e indemnización de tres meses en los casos sin causal. En local comercial la terminación se rige por lo pactado y por las reglas de renovación y desahucio. El arrendatario con derecho a renovación está mucho más protegido; el propietario con una causal válida y un desahucio bien hecho también.
El error más caro
Un propietario de un local arrendado hace cinco años a una panadería decide no renovar "porque quiere subir el canon". Avisa con tres meses. El arrendatario reclama su derecho a la renovación. El propietario termina negociando el canon con un perito de por medio, o pagando los perjuicios del establecimiento. El contrato comercial no se maneja con el calendario de vivienda.
Cómo lo lleva ANDOA
Cada contrato se crea con su tipo, vivienda o comercial, y desde ahí cambian la plantilla, la fórmula de incremento, los plazos del calendario normativo (tres o seis meses) y el cálculo de la terminación. El sistema no deja aplicar el tope de vivienda a un local ni el desahucio de un local a una casa.
Este artículo es información general y no constituye asesoría legal. Para un caso concreto consulte a un abogado.