Cuánto puede subir el arriendo en 2026 y cómo se avisa

El tope: 5,10 % para vivienda urbana

El incremento del canon de arrendamiento de vivienda urbana en 2026 no puede superar el 5,10 %, que corresponde a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 2025 certificada por el DANE. Así lo establece el artículo 20 de la Ley 820 de 2003: cada doce meses de ejecución del contrato, el arrendador puede incrementar el canon en una proporción que no sea superior al IPC del año calendario anterior.

Es un tope, no una obligación. Las partes pueden pactar un incremento menor o ninguno. Lo que no pueden es superarlo.

Solo una vez al año, al cumplir doce meses

El incremento se aplica cuando el contrato cumple doce meses de ejecución, contados desde la fecha de inicio o desde el último incremento. No se puede aplicar antes, ni dos veces en el mismo año, ni "al 1 de enero" si el contrato empezó en junio. La fecha que manda es el aniversario del contrato.

Por escrito al arrendatario

La ley exige que el arrendador comunique el incremento al arrendatario. En la práctica eso significa un aviso por escrito (carta, correo electrónico o el canal que el contrato indique) donde conste el nuevo canon y la fecha desde la cual aplica. Sin ese aviso el incremento es inoponible: el arrendatario puede seguir pagando el canon anterior y la diferencia no se le puede exigir después.

Por eso un aniversario que se pasa no es una pérdida de un mes. Es una pérdida que se acumula cada mes hasta que se avisa, y lo que no se cobró no se recupera.

Contratos anteriores a julio de 2003

Los contratos de vivienda firmados antes del 10 de julio de 2003, cuando entró en vigencia la Ley 820, siguen el régimen anterior. Para ellos el incremento máximo en 2026 es 4,59 %. Son pocos, pero conviene tenerlos identificados en la lista de contratos.

Local comercial: lo que diga el contrato

El arrendamiento de local comercial no se rige por la Ley 820 sino por el Código de Comercio. No hay tope legal: el incremento es el que las partes pactaron en el contrato (un porcentaje fijo, el IPC más unos puntos, o la fórmula que hayan acordado). Si el contrato no dice nada, no hay incremento automático y toca negociarlo.

Qué pasa si se cobra de más

Si el arrendador cobra un incremento superior al tope, o lo aplica sin haber cumplido los doce meses o sin avisar, el arrendatario puede negarse a pagar el exceso y pedir la devolución de lo que ya pagó de más. Para la inmobiliaria, además del dinero, está el daño con el propietario que confió la administración.

Lista de verificación para la inmobiliaria

1. Tenga una lista de todos los contratos vigentes con fecha de inicio y fecha del último incremento.
2. Marque los que cumplen doce meses en los próximos 60 días y los que ya los cumplieron sin incremento.
3. Calcule el canon nuevo con el tope vigente (5,10 % en 2026 para vivienda; el porcentaje pactado en comercial).
4. Envíe el aviso por escrito antes de la fecha del aniversario y guarde la prueba de envío.
5. Actualice el canon en el contrato, en la cuenta de cobro y en la liquidación al propietario desde el mes que corresponde.

Si quiere ver la cifra con sus propios contratos, use la calculadora. Y si prefiere que lo contemos por usted, envíenos la lista: el conteo no tiene costo.

Este artículo es información general sobre la normativa colombiana vigente a la fecha de publicación y no constituye asesoría legal. Para un caso concreto consulte a un abogado.