El aniversario que se pasó: cómo contar los suyos
Ninguna inmobiliaria mide cuántos incrementos deja de aplicar al año. Aquí está la forma de contarlos en 20 minutos y de ponerle precio.
Por qué nadie lo mide
Porque no genera una alarma. Un contrato que cumple doce meses sin incremento sigue pagando puntual, el propietario sigue recibiendo su liquidación y nadie reclama. El único síntoma aparece meses después, cuando el propietario compara con el vecino o cuando el contrato se termina y se revisa la liquidación final. Para entonces la diferencia ya no se puede cobrar: el incremento sin aviso por escrito es inoponible (Ley 820 de 2003, art. 20).
El mecanismo que se usa hoy
En la mayoría de inmobiliarias el control de aniversarios es uno de estos tres:
- Un Excel con la fecha de inicio de cada contrato, que alguien revisa cuando se acuerda.
- La memoria de la persona que lleva los contratos, que funciona hasta que esa persona se enferma, sale a vacaciones o se va.
- Nada: el incremento se aplica cuando el propietario lo pide.
Con 30 contratos, cualquiera de los tres falla poco. Con 100, falla todos los años.
Cómo contarlos en 20 minutos
- Haga una lista de los contratos de vivienda vigentes con dos fechas: la de inicio y la del último incremento aplicado (si nunca se ha aplicado, la de inicio).
- Marque los que tienen más de 13 meses desde la última de esas dos fechas. Esos son los aniversarios omitidos: ya cumplieron el año y no se incrementaron. (Se usan 13 meses y no 12 para dejar por fuera los que acaban de cumplir y todavía están a tiempo.)
- Para cada uno, multiplique el canon × 5,10 % × 12. Ese es lo que deja de cobrarse en un año por ese contrato.
- Sume. Esa es la cifra anual que se está dejando sobre la mesa.
Ejemplo
Una inmobiliaria con 100 contratos de vivienda, canon promedio de $ 1.300.000 y 8 aniversarios omitidos (un 8 %, que es la proporción habitual cuando el control es manual):
Por contrato: 1.300.000 × 5,10 % × 12 = $ 795.600 al año.
Por los 8 omitidos: 795.600 × 8 = $ 6.364.800 al año.
Y la cifra crece: los aniversarios de este año se suman a los del año anterior que tampoco se cobraron.
Qué hacer con los que encuentre
Lo que ya pasó no se recupera, pero se puede cortar la pérdida: envíe el aviso por escrito hoy, con el canon nuevo desde el mes siguiente. Y para los que vienen, ponga una fecha de revisión 60 días antes de cada aniversario. (El calendario de aniversarios dentro de ANDOA está en construcción; mientras tanto, el Excel con una columna de "próximo aniversario" ordenada por fecha funciona.)
Si prefiere que lo contemos por usted
Envíenos la lista con las dos fechas por contrato, sin nombres ni documentos, y le decimos cuántos aniversarios se pasaron y cuánto representan. No tiene costo ni compromiso.
Este artículo es información general y no constituye asesoría legal. El tope de 5,10 % aplica a vivienda urbana en 2026 según la Ley 820 de 2003 y el IPC de 2025 certificado por el DANE.