Las cuatro actas del arriendo, y por qué no se puede pedir depósito en vivienda
La pelea por los daños al final del contrato casi siempre nace de un acta de entrega pobre. Cómo levantarla bien y lo que la ley prohíbe exigir como garantía.
Las cuatro actas
En un arriendo administrado hay cuatro momentos en que el inmueble cambia de manos, y cada uno merece un acta:
- Recepción del propietario: cuando la inmobiliaria recibe el inmueble para administrarlo. Fija el estado de partida.
- Entrega al arrendatario: el día que entran. Es la que se discute después.
- Devolución del arrendatario: el día que salen. Se compara con la anterior, espacio por espacio.
- Devolución al propietario: cuando termina el mandato o el inmueble se retira.
Lo que debe tener un acta de entrega
- Fecha, hora y quiénes estuvieron presentes.
- Lecturas de los contadores de agua, luz y gas.
- Inventario por espacio: paredes, pisos, puertas, ventanas, cerraduras, llaves entregadas, aparatos sanitarios, cocina, closets, citófono, parqueadero y depósito.
- El estado de cada cosa con palabras concretas. "Bueno" no dice nada; "rayón de 10 cm en la puerta del closet principal" sí.
- Fotos fechadas de cada espacio y de cada daño existente, guardadas donde no se puedan cambiar.
- Firma de las dos partes, con copia para el arrendatario.
Si el arrendatario no está de acuerdo con algo, debe poder objetarlo en un plazo corto y por escrito. Una objeción atendida en la primera semana evita una discusión en el mes 24.
La devolución: comparar, no recordar
El acta de devolución se levanta con la de entrega al lado, espacio por espacio. Lo que no estaba en la de entrega no se puede cobrar como daño. Lo que estaba y empeoró más allá del desgaste normal, sí. El desgaste natural por el uso (pintura opaca, un piso que perdió brillo) no es un daño imputable; un vidrio roto o una chapa forzada, sí.
El depósito está prohibido en vivienda
La Ley 820 de 2003, en su artículo 16, prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario en contratos de vivienda urbana. Pedir "un mes de depósito" al arrendatario de una casa o apartamento es ilegal, aunque sea costumbre. Las garantías admitidas son otras: el codeudor, la fianza de una afianzadora o la póliza. En arriendos comerciales la regla es distinta y el depósito sí se puede pactar.
Esto hace que el acta de entrega importe todavía más en vivienda: no hay un dinero retenido con el cual compensar daños, así que la prueba del estado del inmueble es lo único que respalda un cobro.
Cinco errores que se repiten
- Levantar el acta de entrega días después de que el arrendatario ya entró.
- Fotos en el celular de un asesor que después se fue de la inmobiliaria.
- Describir todo como "en buen estado" para terminar rápido.
- No anotar las llaves entregadas y las lecturas de los contadores.
- Cobrar en la liquidación final un daño que no aparece en ninguna acta.
Cómo lo lleva ANDOA
Las cuatro actas se levantan desde el celular, con fotos fechadas por espacio, objeciones con plazo y firma por enlace. La de devolución se arma al lado de la de entrega para comparar, y alimenta la liquidación final sin volver a escribir nada.
Este artículo es información general y no constituye asesoría legal. Para un caso concreto consulte a un abogado.